El año pasado, una imagen se repetía con frecuencia: argentinos revisando el valor del UVA desde sus computadoras, evaluando la estabilidad del dólar y comparando la cuota de un crédito con el costo de un alquiler. Sorprendentemente, para muchos, los números empezaron a favor.
Según los datos de Tejido Urbano, en 2025 se emitieron 44.305 préstamos hipotecarios, situándose como el cuarto año más destacado desde que hay registros (2004), sólo superado por los años 2007, 2017 y 2018. Además, el Banco Central señaló a finales del año anterior un crecimiento sostenido de 17 meses del crédito hipotecario, con una subida mensual del 5,3% a precios constantes.
No obstante, muchas de las condiciones que hicieron estos préstamos irresistibles han cambiado, y 2026 se presenta con el reto de mantener la demanda y seguir atrayendo a quienes desean cumplir el sueño de tener una casa propia.
“El objetivo más optimista es igualar el 2025. Aunque el año pasado los préstamos crecieron, partíamos de cero. De 2019 a 2023, fue el peor periodo para el crédito hipotecario en Argentina”, explica Federico González Rouco, economista de la consultora Empira y ex gerente del Instituto de la Vivienda de CABA entre 2021 y 2023.
“El crédito UVA ha sido una herramienta excelente durante su última década. Actualmente, es el producto financiero con la menor tasa de morosidad en el mercado, apenas el 1%”.
Para explorar quiénes sacaron provecho de este financiamiento, Clarín analizó diversas historias que ilustran tres situaciones distintas.
En un grupo se encuentran quienes dejaron de alquilar gracias al crédito. Otros vivían en casa de familiares y, antes de comenzar a alquilar, decidieron adquirir una vivienda con un préstamo UVA. Finalmente, están quienes ya poseían vivienda, pero necesitaban más espacio para su familia.
De arrendatario a propietario
En 2025, se realizaron 69.451 escrituras en la Ciudad y 13.953 de ellas fueron sostenidas por crédito hipotecario, representando alrededor del 20% de las transacciones, comparado con apenas 5.000 del año anterior.
Entre esas escrituras se encontraba la de Alán Benítez (35), un empleado estatal que desde 2015 ahorraba junto a su pareja con la esperanza de comprar su primer hogar, cansados de alquilar.
“Sabíamos que sin un crédito este sueño nunca se haría realidad. Cuando Macri introdujo los primeros UVA, no calificábamos, pero en 2025 fuimos elegibles. El deseo de ofrecer una casa a nuestros dos hijos nos impulsó.”
Alán gestiona sus finanzas a través del Banco Ciudad. “Recibimos una buena oferta, por lo que compramos un PH de cuatro ambientes en San Cristóbal. Firmamos en febrero de 2025 con una tasa del 5,5%, por un crédito de $ 61.000.000 a 20 años”, aclara.
Actualmente, pagan una cuota de $ 600.000, variable por inflación: “Todo cambió porque ahora tenemos una escritura y sentimos que pagamos por nuestra casa, no un alquiler”.
No obstante, Alán describe el proceso como “complejo y agotador”. “Todo es incierto hasta que se presentan los papeles de la compra, y siempre se negocia en dólares”, explica.
Además, menciona: “El contrato establece que la cuota no debe exceder el 25% del ingreso familiar”.
Para Alán, el requisito del 25% del valor de la propiedad es en realidad 30%, considerando honorarios notariales. Aparte, detalla que desde la firma hasta la entrega de fondos pasa al menos mes y medio, periodo en que el dólar puede fluctuar.
“En nuestro caso, el dólar saltó de $ 1.055 a $ 1.190 entre la firma y la entrega del dinero. Perjudicados en dólares”, comenta sobre una de las desventajas del crédito.
Entre las opciones, mejor un crédito que un alquiler
Una historia distinta es la de Emanuel Galeano (31). Él no arrendaba, sino que compartía hogar con su abuela junto a su pareja Rocío (30). Cuando llegó el momento de independizarse, decidió tomar un crédito en lugar de arrendar.
“Mi madre quería trasladarse a la casa de mi abuela para ahorrar. Tuvimos que optar entre el alquiler o el crédito hipotecario”, explica Emanuel, administrativo en un estudio contable.
Sin embargo, alquilar un departamento de tres ambientes en Ramos Mejía o San Justo costaba entre $ 600.000 y $ 800.000. “Simulando el crédito, nos ofrecían entre $ 350.000 y $ 450.000. Consideramos que el alquiler es un gasto sin retorno y, con el crédito, eventualmente la casa es nuestra”, afirma.
La pareja analizó varias opciones, pero optó por el Banco Galicia debido a que Emanuel recibía su salario allí. “Inicialmente la tasa era del 6,5%. Tras las elecciones, el dólar subió y bajó, algunas tasas alcanzaron el 15%, y cerramos una tasa del 8% a 30 años”, relata Emanuel.
Hoy, son propietarios de un departamento y la cuota representa un 12% de sus ingresos. “Pagamos $ 501.000 en marzo. Siendo dos, el esfuerzo es más llevadero”, concluye.
Una casa más grande gracias al préstamo
En la provincia de Buenos Aires, 147.393 escrituras se firmaron el año anterior, de las cuales 23.395 se financiaron con hipoteca, reflejando un 15,9% del mercado. En 2024, solo se registraron 8.551 escrituras con hipoteca.
Fabiana Ruiz (52), que vivía en un departamento en Morón, necesitaba más espacio para sus hijos, de 11 y 14 años, y decidió en 2025 adquirir un crédito hipotecario UVA a 20 años.
“Nunca imaginé tener una casa con dos plantas, donde mis hijos tendrían cada uno su habitación, ya que están creciendo”, confiesa.
Al inicio de 2025, cuando los créditos hipotecarios comenzaban a ser populares, se dirigió a los bancos en busca de opciones. “Pocos conocían el sistema. Opté por Galicia, que ofrecía una baja tasa, pero actualmente es del 15%”, explica Fabiana, propietaria de una tienda de ropa.
“Adquirí una casa para renovar, con dos plantas, patio y garaje. Aún esperamos mudarnos tras finalizadas las reformas”, señala.
“El costo del 12% en tasas es alto”
González Rouco advierte sobre el cambiante escenario actual: “Los últimos meses de 2025 ya mostraban una caída del 50% en los créditos”.
“Será un año de poco movimiento. Comparado con 2022 o 2023, será excelente, pero inferior al auge de 2025. Argentina es un país de altibajos, todo depende de con qué lo compares. Hablamos de entre 30.000 y 35.000 créditos”, expone.
Añade: “Recientemente, el Banco Nación acapara el 90% de los créditos. Muchos bancos dejaron de ofrecerlos porque las tasas se volvieron prohibitivas”.
Martín Promet (34) es de los pocos que consiguió un crédito este 2026 con una tasa al 6% en el Banco Nación por ser cliente. “Fue un proceso largo y complicado. Apliqué en diciembre y fui rechazado. Persistí en enero y lograron aprobarlo. Firmé la pre aprobación en febrero y estoy buscando propiedad”.
El joven, que trabaja en el sector tecnológico, tiene contrato de arrendamiento hasta mediados de año. “La clave está en revisar las tasas ofrecidas por el mercado, algunas son exageradamente altas, hasta del 12%”.
Añade: “Espero tener mayor estabilidad y dejar de preocuparme por tener que mudarme. También deseo personalizar mi espacio, crear mi hogar y ajustarlo a mis necesidades”.
La mayoría de los bancos requieren que los clientes tengan su cuenta de nómina con ellos. Por ejemplo, el Banco Nación financia el 75% de la propiedad, y si se piden 60.000 dólares a reembolsar en 20 años, la cuota inicial es de $ 548.007,11 mensuales, con un ingreso mínimo de $ 2.192.017 requerido para esa suma.
Por su parte, el Banco Santander indica que solo ofrecen créditos a clientes que perciben su sueldo a través del banco, con un ingreso mínimo de $ 2.240.000.
“El año pasado vimos un aumento en comparación con años anteriores, ya que el producto estuvo fuera del mercado por bastante tiempo. Las tasas subieron en el último semestre, haciendo que el producto no fuera tan demandado. Con una tasa del 9,5% empezó a ganar terreno”, indican desde la entidad.
Algunas entidades redujeron sus tasas debido a la caída en demanda: Banco Ciudad y BBVA tienen una tasa preferencial del 7,5% para sus clientes, una de las más competitivas en el sector privado.
Además, BBVA informó que esta tasa también está disponible para monotributistas y responsables inscriptos que acrediten al menos 2 años de antigüedad en su actividad y un ingreso mensual igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles ($ 1.409.600).
A pesar de ello, otras entidades como el Banco Hipotecario, ICBC, Galicia, Macro, Supervielle o Brubank siguen ofertando tasas por encima del 9%, haciendo que el producto no sea tan viable. “A una tasa del 12%, se torna prohibitiva y de difícil acceso”, indica Rouco.
Concluye: “Con una tasa del 6% ni lo pensaría. Si aparece un departamento económico, se evaluaría. Pero a una tasa del 12%, preliminarmente diría que no”.
AS – AA